Granica wschodnia hamuje wzrost cen nieruchomości w Polsce

Lokalizacja a wartości nieruchomości

W kontekście rynku nieruchomości lokalizacja odgrywa kluczową rolę, jednak ostatnie trzy lata pokazały, że bliskość wschodniej granicy Polski wiąże się z mniejszą dynamiką cen. Powiaty przy granicy z obwodem królewieckim notują najsłabszy wzrost, podczas gdy te sąsiadujące z Czechami cieszą się najwyższymi wzrostami. Ciekawostką jest to, że przed agresją Rosji na Ukrainę sytuacja była odwrotna. W danych GUS widzimy, że w powiatach przy obwodzie królewieckim, ceny wzrosły tylko o 16% w ciągu trzech lat, co jest niższe niż skumulowana inflacja w tym czasie oraz znacznie poniżej średniej krajowej wynoszącej 27%. W porównaniu, powiaty przy granicy z Czechami odnotowały wzrost aż o 43%.

Wpływ sąsiedztwa z Białorusią i Ukrainą

Sąsiedztwo z Ukrainą również przyczyniło się do umiarkowanego wzrostu cen nieruchomości, które w tych regionach wzrosły o 27%. Z kolei powiaty graniczące z Niemcami zanotowały wzrost o 38%, a te przy Białorusi i Słowacji o 32%. Warto zwrócić uwagę na sytuację z Białorusią: od drugiej połowy 2024 roku niektóre powiaty, jak augustowski czy siemiatycki, doświadczyły spadków cen, co może być związane z wprowadzeniem czasowych ograniczeń w strefie przygranicznej. Choć restrykcje dotyczyły niewielkiego obszaru, wpływają one znacząco na decyzje inwestorów i turystów.

Różnice regionalne i ich przyczyny

Analizując dane GUS, można zauważyć, że od 2022 roku bliskość wschodniej granicy wpływa na ograniczenie wzrostu cen. To efekt rynkowej „premii za ostrożność”. Trzy lata wcześniej sytuacja wyglądała inaczej – najszybciej rosły ceny w regionach najtańszych, szczególnie przy Białorusi i Rosji. Tymczasem regiony przy Ukrainie, Czechach i Niemczech odnotowywały mniejsze wzrosty.

Migracje i ich wpływ na rynek

Miasta na prawach powiatu zostały wyłączone z tej analizy, ponieważ ich dynamika wzrostu cen jest zwykle wyższa niż w mniejszych miejscowościach. Powody są oczywiste – większe miasta oferują lepszy rynek pracy oraz rozwiniętą infrastrukturę usługową i edukacyjną. Dodatkowo, wschodnia Polska mogła odczuć skutki napływu uchodźców oraz relokacji wojskowych.

Nie tylko geopolityka

Nie wszystko można jednak tłumaczyć tylko sytuacją geopolityczną. Wschodnia Polska charakteryzuje się mniejszą gęstością zaludnienia, większym odsetkiem pustostanów oraz niższym standardem technicznym budynków. Z kolei południowe i zachodnie regiony kraju korzystają z atrakcyjności turystycznej Sudetów i Beskidów, rozwijającej się infrastruktury narciarskiej oraz lepszych połączeń transgranicznych i komunikacyjnych, co wpływa na wyższe ceny nieruchomości.